מתי אפשר לבטל הסכם התחדשות עירונית – ומה הפיצוי ליזם?

לאחרונה נכנסו לתוקף ואושרו תקנות פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), תשפ"ה-2025. תקנות אלו מאפשרות לבעלי זכויות בבית משותף לבטל הסכם התחדשות עירונית אשר נחתם עם יזם, מבלי שיראו בהם כמפרים אותו, בטענה כי היזם לא קידם את הפרויקט כמפורט באבני הדרך הקבועות בתקנות. בנוסף, התקנות קובעות גם מה יהיה תשלום הפיצוי ליזם (אם בכלל) שתידרש לשלם כל דירה בבניין אשר ביקשה לבטל עמו את ההסכם.

 
בהוראות סעיף 1(ד) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו – 2006 נקבע מהי תוקפה של עסקת פינוי בינוי עליה חתמו בעלי זכויות עם יזם, ומהם התנאים אשר מאפשרים לבעלי הזכויות לבטל את ההסכם. הוראות אלה חלות גם על עסקאות והסכמים אשר נחתמו לפי תוכנית החיזוק שאושרה בשנת 2008.

אחת מהעילות בחוק זה של פינוי בינוי לביטול ההסכם היא שהיזם לא הגיש תוכנית מפורטת (תב"ע) למוסד התכנון המוסמך בתוך 4 שנים ו-6 חודשים מהיום שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה. בחוק החיזוק אף נקבע, כי במידה והיזם לא הגיש בקשה להיתר בנייה בתוך 3 שנים ו-6 חודשים מחתימת העסקה לפי חוק החיזוק, הרי שגם במקרה זה תעמוד לבעלי הזכויות האפשרות לסיים את ההתקשרות עם היזם.

                                                        עורך דין תומר בלאיש | צילום: נועה ניר


זהו הסדר אשר נועד בראש ובראשונה למנוע את כבילתם של בעלי הזכויות להסכם התחדשות עירונית, עם יזם שאינו מצליח לקדם פרויקט בלוחות זמנים סבירים, ולמעשה לאפשר להם במידה וירצו להשתחרר ולהתנתק מההסכם בכדי שיוכלו לקדם את הפרויקט עם יזם אחר.

יזם שעסקת התחדשות עירונית עמו בוטלה ע"י בעלי הזכויות, יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה שביטל עמו את ההסכם לביצוע הפרויקט, וזאת על פי הקבוע בתקנות. מאחר והיזם הסתמך על חתימות בעלי הזכויות על ההסכם לביצוע הפרויקט עמו ופעל לקידומו, המחוקק קבע שתשולם לו תמורה כספית בגין ההוצאות שהוציא בקשר עם קידום הפרויקט על ידו עד למועד הביטול בהתאם לשלב אליו הפרויקט הגיע. סכום הפיצוי תלוי גם בסוג הפרויקט – כלומר, פרויקט לפי חוק פינוי בינוי או פרויקט לפי חוק החיזוק.

בפרויקטים לפי פינוי בינוי, סכום הפיצוי ליזם נע בין 5,000 ש"ח ל-10,000 ש"ח בגין כל דירה שההסכם לגביה בוטל, ואלו בפרויקטים לפי חוק החיזוק סכום הפיצוי ליזם נע בין 500 ש"ח ל-1,800 ש"ח מכל דירה. כמו כן, ובכדי להבטיח את הזכות של בעלי הדירות להשתחרר מהתקשרותם עם היזם, נקבע בתקנות כי במידה ונרשמה הערת אזהרה לטובת היזם בגין הסכם ההתחדשות העירונית, הרי שתנאי מקדים להעברת התשלום ליזם יהווה מחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתו מנסח הרישום של המקרקעין.

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי בכתבה משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.